Immobilienfonds sind Fonds, die das ihnen von einer Vielzahl von Anlegern zur Verfügung gestellte Kapital dazu verwenden, in Immobilien zu investieren. Es gibt grundsätzlich zwei unterschiedliche Arten von Immobilienfonds. Zum einen den geschlossenen Immobilienfonds, der in der Regel als unternehmerische Beteiligung (z.B. in Form einer KG) aufgelegt wird und zum anderen den offenen Immobilienfonds, der als Sondervermögen von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet wird.
Während ein geschlossener Immobilienfonds immer nur so lange für Neuanlagen zur Verfügung steht, bis das angestrebte Platzierungsvolumen erreicht wurde, kann man in offene Immobilienfonds jederzeit investieren. Bei offenen Immobilienfonds sind auch jederzeit Verkäufe von Anteilen möglich, während man als Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds immer erst zum Laufzeitende seine Fondsanteile zurückgeben kann.
Grundsätzlich gelten Immobilienfonds als wenig riskante Anlageklasse. Allerdings gibt es auch einige Immobilienfonds, bei denen durchaus ein hohes Risiko gegeben ist. Geschlossene Immobilienfonds fokussieren sich beispielsweise in der Regel auf ein bestimmtes Objekt oder eine sehr geringe Anzahl an Objekten, während offene Immobilienfonds meist in eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien investieren. Insofern besteht bei der Anlage in geschlossene Immobilienfonds aus Diversifikationsgründen tendenziell ein erhöhtes Risiko.
Allerdings lassen sich mit Immobilienfonds auch gute Renditen erzielen, wobei hier meist geschlossene Immobilienfonds die höchsten Erträge erwirtschaften. Das renditepotential bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds ergibt sich zum einen aus Mieteinnahmen und zum anderen durch potentielle Wertsteigerungen der Immobilien. Für kurzfristig orientierte Anleger eignen sich Immobilienfonds aber in der Regel nicht, Aufgrund hoher Kosten beim Erwerb von Immobilienfonds (der Ausgabeaufschlag liegt in der Regel bei bis zu 6 Prozent des Anlagebetrages) sollte man schon über einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren in Immobilienfonds engagiert bleiben, damit sich ein solches Investment auszahlt.